Praias Imóveis Guarujá
CRECI: 26037J
Avenida Dom Pedro I, 2650, Enseada, Guarujá - SP - 11440001
Praias Imóveis Riviera
CRECI: 26037J
Largo dos Coqueiros, 185, Loja 01, Riviera de São Lourenço, Bertioga - SP - 11262-009
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Os módulos da Riviera de São Lourenço definem gabarito, tipo de construção e perfil de vizinhança. O Módulo 5 (Coqueiros) é o único com casas de frente para a praia. O Módulo 7 (Jequitibás) equilibra orla e centro, com prédios baixos. O Módulo 8 (Fortes) tem os edifícios mais recentes e o maior preço médio por metro quadrado.
A Riviera é dividida em 33 módulos, cada um com nome próprio. Os módulos 1 a 9 formam a zona turística, os 10 a 22 a zona residencial e os 23 a 33 a zona mista. Quem chega de fora costuma tratar isso como divisão de endereço, e é aí que a escolha começa errada.
O módulo determina três coisas que você não muda depois: a altura máxima do prédio, o tipo de construção permitido e, por consequência, quem é seu vizinho de quadra.
E isso é mais rígido do que parece. Todo projeto a ser construído na Riviera passa por aprovação da AARSL, que confere a aderência ao Memorial do Loteamento, com fiscais acompanhando a execução da obra. O gabarito do seu módulo não é tendência de mercado que pode virar na próxima década: é regra do loteamento.
Vale corrigir outro mal-entendido de primeira visita: a Riviera é bairro planejado e aberto de Bertioga, não condomínio fechado. A segurança não pode barrar o acesso de ninguém, e isso vale igual do Módulo 1 ao 33.
Só três módulos da Riviera têm casas: o 3, o 4 e o 5. E apenas no Módulo 5 existem casas de frente para o mar. Esse é o argumento central, e ele não é de marketing, é de estoque.
O loteamento já está desenhado. Não se cria terreno novo de frente para a praia na Riviera. Quem compra ali entra num universo de oferta que só diminui, porque o único jeito de uma unidade aparecer é alguém decidir vender. Veja o que existe hoje em imóveis à venda no Módulo 5 da Riviera de São Lourenço.
O perfil de comprador é claro: quem quer casa, quintal e portão para a rua, normalmente para uso da família e formação de patrimônio.
O trade-off: casa de frente para o mar é o produto de ticket mais alto e de público mais restrito da Riviera. Escassez sustenta preço, mas não acelera venda, e o giro é mais lento que o de um apartamento de dois dormitórios bem localizado. Some a isso a manutenção que só quem já teve casa no litoral dimensiona: maresia atacando esquadria e portão, piscina, jardim e alguém de confiança cuidando disso nos dez meses em que você não está lá.
O Módulo 7 trabalha com edifícios de até seis pavimentos, o que significa menos unidades por prédio. No dia 2 de janeiro isso deixa de ser detalhe de planta e vira qualidade de vida: menos disputa por elevador, por vaga de visitante e por espreguiçadeira.
A caminhada até a orla é de poucos minutos, e essa é exatamente a métrica que sustenta a demanda de locação de temporada. O hóspede que vai à praia, à padaria e ao restaurante sem tirar o carro da garagem é o hóspede que volta no ano seguinte. Confira as opções de imóveis à venda no Módulo 7 da Riviera.
O trade-off: parte do estoque do módulo é de edifícios mais antigos que os do Módulo 8. Espere plantas com setorização mais tradicional, cozinha fechada e área de lazer enxuta. Prédio com poucas unidades também rateia o custo do condomínio entre menos famílias, e isso aparece na taxa condominial.
O Módulo 8 concentra os edifícios mais recentes, com até dez pavimentos, plantas integradas e áreas de lazer no padrão que o comprador paulistano espera de lançamento. É o módulo com a maior média de preço por metro quadrado da Riviera, e fica próximo ao Canto de São Lourenço.
O trade-off: é dos menos centrais. Parte dos edifícios está a até 2,5 km da Avenida da Riviera, distância que ninguém faz a pé com criança e compra de supermercado. Na prática, o carro entra na rotina diária, e em janeiro o gargalo da Riviera nunca foi a praia, foi vaga na avenida. Veja os imóveis à venda no Módulo 8 da Riviera e compare a posição de cada edifício.
| Critério | Módulo 5 (Coqueiros) | Módulo 7 (Jequitibás) | Módulo 8 (Fortes) |
| Imóvel predominante | Casas, incluindo frente para o mar | Apartamentos em prédios baixos | Apartamentos em edifícios recentes |
| Gabarito | Casas térreas e assobradadas | Até 6 pavimentos | Até 10 pavimentos |
| Distância da orla | Frente para a praia ou poucas quadras | Poucos minutos a pé | Varia bastante por edifício |
| Distância do centro comercial | Curta | Curta | Longa em parte dos edifícios (até 2,5 km) |
| Perfil de comprador | Família e patrimônio | Uso próprio e temporada | Segunda casa de padrão recente |
| Locação de temporada | Nicho, ticket alto, menos reservas | Alta rotatividade | Boa, dependente da distância a pé |
| Liquidez na revenda | Mais lenta, público restrito | Mais rápida, público amplo | Média, ticket mais alto |
Ver imóveis à venda na Riviera de São Lourenço
Distância do comércio pesa mais que distância da areia. Padaria, farmácia, supermercado e escola são rotina diária; a praia, não. O Módulo 7 costuma resolver melhor essa conta, e o Módulo 5 entrega centralidade parecida para quem quer casa. Se essa é a sua hipótese, vale ler o guia sobre morar na Riviera de São Lourenço o ano inteiro.
O critério é caminhabilidade. Anúncio com vista vende a primeira reserva; o que gera recorrência é a família não precisar do carro. Prédios do Módulo 7 e os edifícios do Módulo 8 mais próximos da avenida performam melhor que uma unidade isolada.
A escassez estrutural do Módulo 5 protege valor no longo prazo. Se o objetivo é ter saída rápida quando quiser vender, um apartamento bem localizado no Módulo 7 ou no Módulo 8 dá mais liquidez.
O comprador de fora chega com uma régua só: quanto mais perto do mar, melhor o investimento. Essa régua já custou dinheiro a muita gente na Riviera.
O critério real é a combinação de três variáveis: distância a pé da orla, distância do centro comercial e gabarito do prédio. Um imóvel a duas quadras do mar e a cinco minutos a pé do comércio tem uso nos doze meses do ano. Um imóvel de frente para a praia e a 2 km da avenida tem uso concentrado no verão, e é no verão que a Riviera multiplica sua população várias vezes: segundo levantamento interno de 2013, o bairro saía de cerca de 5 mil pessoas fora de temporada para mais de 60 mil no pico.
Daí vem a segunda parte do erro. O módulo mais caro por metro quadrado não é automaticamente o de maior liquidez. Preço por m² mede o que o mercado cobra hoje; liquidez mede quantos compradores existem para o seu imóvel no dia em que você decidir vender. São coisas diferentes, e a segunda é a que aparece na escritura.
Não existe melhor absoluto. Para morar o ano inteiro e para locação de temporada, os módulos que combinam caminhada curta até a orla e até o comércio performam melhor. Para casa e patrimônio, o Módulo 5.
Os módulos 3, 4 e 5. Casas de frente para a praia existem apenas no Módulo 5 (Coqueiros), e o estoque não aumenta.
São 33 módulos: 1 a 9 na zona turística, 10 a 22 na zona residencial e 23 a 33 na zona mista.
O Módulo 8 (Fortes) tem a maior média de preço por metro quadrado, puxada pelos edifícios mais recentes. Como valor de imóvel muda rápido, consulte a busca para os números do momento.
Não. É bairro planejado e aberto de Bertioga. A AARSL opera segurança e serviços urbanos, mas não pode impedir a entrada de ninguém nem exigir destino de quem chega.
A escolha entre o Módulo 5, o 7 e o 8 é menos sobre qual é o melhor e mais sobre quantos meses por ano você vai usar o imóvel. Nossa equipe da unidade Riviera fica no Largo dos Coqueiros, 185, e conhece o estoque de cada módulo por edifício: Praias Imóveis, CRECI 26037J, atuando no litoral paulista desde 1962.